【不動産投資】不動産投資のイールドギャップについて解説。イールドギャップは何%最低必要なの?

イールドギャップとは?

イールドギャップの定義は様々ありますが、一般的には投資物件の表面利回と借入金利の「差」を意味します。

具体的には、
表面利回り:10%
金利:3%
このケースにおけるイールドギャップは、10-3=7%となります。

今回はこのイールドギャップが最低何%必要かについて考えていきたいと思います。計算を単純化するため、物件価格は1000万円(購入時の諸費用100万円)、金利は3%、融資期間は25年のフルローン、空室損・管理費・修繕費・税金などの運営費を満室時家賃の25%に設定して考えていきます。また、想定するイールドギャップは4~10%で考えてみたいと思います。

尚、地方の築古戸建て再生などでは、利回りが15~30%ほどとなりますが、融資を利用して買い進めるのとは主旨が異なりますので、そのような投資手法に関しては割愛させていただきます。

イールドギャップ4%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:7%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:70万円
年間返済額:57万円
経費:18万円
となり、年間手残りは-5万円になります。

1000万円の投資をして25年間もの間、赤字を垂れ流すのは寂しいですよね。
「不動産業者に騙されたのではないか」という印象です。
くれぐれも、ご注意下さい。
物件購入時の初期費用の回収には約27年がかかります。

イールドギャップ5%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:8%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:80万円
年間返済額:57万円
経費:20万円
となり、年間手残りは3万円になります。

1000万円の投資をして年間3万円では寂しいですよね。
「勉強しないで物件を買ったのかな」という印象です。
表面利回りをもう少しあげるか、金利を下げる工夫が必要になります。
物件購入時の初期費用の回収には約26年がかかります。

イールドギャップ6%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:9%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:90万円
年間返済額:57万円
経費:23万円
となり、年間手残りは10万円になります。

1000万円の投資をして年間10万円は少し寂しい気もしますが、
「少し勉強されて物件を買った方なのかな」という印象です。
表面利回りをもう少しあげるか、金利を下げる工夫も必要になります。
物件購入時の初期費用の回収には約10年がかかります。

イールドギャップ7%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:10%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:100万円
年間返済額:57万円
経費:25万円
となり、年間手残りは18万円になります。

1000万円の投資をして年間18万円はまずまずではないでしょうか。
「勉強されて物件を買った方」という印象です。
表面利回りをもう少しあげるか、金利を下げる工夫も出来ます。
物件購入時の初期費用の回収には約6年がかかります。

イールドギャップ8%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:11%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:110万円
年間返済額:57万円
経費:28万円
となり、年間手残りは25万円になります。

1000万円の投資をして年間25万円は初心者には良い水準ではないでしょうか。
「勉強して時間をかけて物件を獲得した」という印象です。
私の1棟目に購入したアパートも、規模はこの想定よりも少し大きいですが、だいたい同じようなイメージです。このような条件で購入した場合も、金利交渉や利回りupはまだ狙えると思います。
物件購入時の初期費用の回収には約4年がかかります。

イールドギャップ9%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:12%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:120万円
年間返済額:57万円
経費:30万円
となり、年間手残りは33万円になります。

1000万円の投資をして、年間33万円の手取りは優秀だと思います。
「勉強して素敵な物件に巡り合った」という印象です。
利回りが高い分、空室にならない工夫や金利交渉の余地はあると思います。
物件購入時の初期費用の回収には約3年がかかります。

イールドギャップ10%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:13%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:130万円
年間返済額:57万円
経費:33万円
となり、年間手残りは40万円になります。

1000万円の投資をして、年間40万円の手取りは素晴らしいです。
「勉強して、優良物件を勝ち取った」という印象です。
表面利回り13%が実現できるように手腕が問われます。
満室稼働できれば、約2年少々で同一規模の物件が追加購入できます。

まとめ

イールドギャップと年間手取りのイメージは掴めたでしょうか?

表面利回り8%以下で物件を購入してしまうと、途方もなく自己資金の回収時間がかかることがお分かりいただけたかと思います。仮に、不動産投資の金利を3%と仮定するならば、表面利回りは最低でも9%は欲しいですね。そうすることで、毎年・毎月の手残りが生じますので突発的な修繕へも対応がでます。また、順調に稼働すれば、10年とかからずに同一規模の物件を購入することもできます。

結論
イールドギャップは最低でも「6%以上」を確保する必要がある

本日は不動産投資における、最低限必要なイールドギャップについて解説いたしました。

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