FIREについて
FIREとは、
Financial
Independence,
Retire
Earlyの頭文字をとったもので、経済的独立を達成し上で早期退職することです。
若くして労働から解放され、経時的・身体的自由を追求するライフスタイルをことです。
FIREの種類
一口にFIREと言っても、
Fat FIRE
Lean FIRE
Barista FIRE
Coast FIRE
Side FIRE
ご覧のように様々な物があります。
Fat FIREとは
十二分な資産を所有して、フルタイム勤務を退職後も資産運用で以前と同じ生活を目指すFIRE
Lean FIREとは
十分な資産を所有して、フルタイム勤務退職後は資産運用と節約を取り入れることで生活するFIRE
Barista FIREとは
それなりの資産を所有して、フルタイム勤務退職後は資産運用とアルバイトなどの定期収入を取り入れて以前と同じ生活を目指すFIRE
Coast FIREとは
十分な資産を所有して、フルタイム勤務退職後は資産運用を行いながら節約せず任意で副業を取り入れるFIRE
Side FIREとは
リタイア後も仕事を取り入れるFIRE。Barista FIREやCoast FIREのこと。
一般的なFIRE (Lean FIRE)の目安水準
・金融資産：1億円→高配当株などを中心に運用
・想定利回り：4% →年間400万円
・生活スタイル：月に30万円以内の支出に抑えて、働かずして悠々自適に生活
こんな生活には憧れますよね。
ただし、一般人には程遠いのが金融資産を1億円にまでするところです。
このFIREの思想は元々海外での高収入者向けに考えられたものなので、月収20-30万円で働く我々サラリーマンでの達成は現実的には大変難しいです。
例えば月に2-3万円ずつ貯金しての資産運用では、1億円達成するまでに定年退職を迎えてしまうのではないでしょうか。
そのような現実もあり、その傍らで注目されているのが不動産投資です。
金融資産が少なくても銀行からの借り入れを併用することで、レバリッジをかけて高い運用利益を出すことが可能です。
銀行の返済や経費や空室などを差し引いても、大きなキャッシュフロー(手残り)が生じれば、そのお金で生活することも可能です。
私の知り合いでも不動産投資でFIREを達成した人は沢山います。
最近はyoutubeやTwitterでもよく不動産投資で脱サラやFIREを掲げる人を目にする機会もありますが、実際に取り組んでいる私からするとそんなに簡単ではないという意見でみてしまいます。
よくある築古戸建てへの投資
築40-50年で200万円くらいのボロ物件を購入して表層リフォームを100万円で行います。
合計300万円で仕上げてから、月に5万円で賃貸に出します。
運よく入居者が見つかれば、年間家賃収入は60万円で、表面利回り20%です。
これのパターンを6回繰り返せば家賃収入で月に30万円ほどを達成です。
また、1億円の株式を年利4%で運用した時も月に30万円ほどの収入となりますが、この状況は等しいようで異なると考えられます。
不動産投資での月30万円の生活ではFIREできない理由。
不動産投資において無借金で30万円を達成してもFIREできない理由として、具体的に以下の点が乏しからです。
資産性：200万円前後で買った物件の価値は良くても数百万円です。無借金であったとしても資産性が乏しく、手元資金も少ないため突発的な出費が出た場合に対応できません。中長期に安心した生活をすることは難しいと考えられます。
継続性：新築や築浅と異なり築年数が古いことから、この先長期で収入が続くことは考えにくいです。都心部の物件ならまだしも、200-300万円で買えるような物件では土地などの価値上昇も限定的と考えられます。長期の事業継続と収入の確保は困難です。
発展性：毎月の30万円が生活で消えるということで、その後の貯金や資産運用に回す資金がありません。その為、生活を維持する以上の成果は得られず、衰退の一途を辿ります。資産運用した投資物件を売却して、その売却益を狙うということも可能ですが、反復した個人の不動産の売買は法律違反となってしまう恐れがあります。いづれにしても、その発展性が乏しいです。
ボロ戸建て投資でFIRE達成している人は何なのか？
ここで、ボロ戸建て10棟などでFIREしている方を目にする読者も多いと思いますが、あれは何故できると思いますでしょうか？
結論から申し上げると、別の収入源があるかたです。
具体的には以下の収入源です。
・不動産投資コンサル：戸建て投資の経験を売っています
情報の対価として、月額費用を課金しています。
・不動産投資セミナー講師：不動産投資の成功体験を企業の集客のため売っています。
例えば、不動産投資家なのに金融商品を主体とする会社のセミナー講師を高額な費用で受けています。
・ネットビジネス：youtubeなどで戸建て投資の経験を配信しています。
広告収入が得られるほか、セミナー依頼やコンサル依頼を獲得しています。
・ライター収入：大手の不動産投資ポータルなどで記事を書き、収入を得ています。
ボロ戸建てFIREした人の多くは家賃収入のほかに、これらの収入源があるので生活しながらも事業継続や資産形成行い、発展していけるのです。
単純に不動産投資で資産形成をしながら、キャッシュフローで生活をしたいのであれば多額の融資を受けながらの1棟物件へ投資することが必要になります。
不動産投資で月30万円を達成するためのヒント
投資総額：1億円～1.5億円
投資利回り：10～12%
返済期間：25-30年
金利：2-3%
空室や税金、銀行返済などを差し引きしてもこのくらいの規模になれば月の手取り30万円くらいは達成できる計算です。
しかしながら、不動産投資を経験したことがない方からすると、1億円オーバーの借金は想像できないのではないでしょうか。
仮に1億円を金利2.5%で25年借りた場合には月に50万円の返済を継続する必要があります。
また、よく初心者で空室が怖いからという理由で新築物件を買われる方がいますが、新築で1億円かつ利回り6%ほどの物件を購入した場合は月間家賃収入が50万円になりますので、そのような物件を複数購入してもキャッシュフローが出ませんし、生活できません。
人口減少の進む地方物件や築古物件や空室物件を出来るだけ安い価格で取得して、満室にしていくスキルと空室を抱えながらも借金を返済していく、度量と根性が求められます。
私も不動産購入資金として数千万円の借り入れがありますが、正直1棟目を買うまでにとてつもないプレッシャーがありました。所有物件については★コチラの記事★を御覧ください。
インターネットビジネスは不動産投資との相性が良い
その理由として、これらの事業はどちらも時間的な制限が少ない傾向にあります。
他の事業と異なり不動産投資では、入居者の管理や物件の修繕などのほとんどの業務を外注することができるため時間的な自由が多いです。購入時の調査や日々の物件探しには多大な時間がかかりますが、購入後に満室を達成し軌道に乗せることができれば時間的な自由は多いです。同様にインターネットビジネスもコンテンツ作成には時間がかかりますが、自分のペースで仕事ができるため、時間的な制限は非常に少ないです。
個人的には月に100万円などの収入を目指すのであれば、不動産投資50万円+インターネットビジネス50万円などの組み合わせが最強だと思っています。
そこまでの達成ができない段階では、不動産投資30万円+インターネットビジネス30万円+アルバイトなどでの給与収入20万円で合計して月100万円を目指すのもOKなのではないでしょうか。
今回は、これから先にFIREを達成したいのであれば、不動産投資だけでは難しいということをお伝えさせていただきました。
その一方で不動産投資×他のビジネスなどを組み合わせることで生活できる可能性についてもご紹介させていただきました。私もこの自称：ハイブリッドFIREを目指しています。
最後までお付き合いをいただきありがとうございました。
