【銀行融資】三井住友トラストローン&ファイナンスの不動産投資ローンについて解説。その融資条件とは?

三井住友トラスト・ローン&ファイナンスとは?

三井住友トラスト・ローン&ファイナンスは東京都港区新橋に本店がある金融機関です。

企業名が長いため、略称として三井住友トラストL&Fと言われます。

不動産投資家の会話で「トラスト」という言葉がでた場合は、この三井住友トラストL&Fのことだと考えて構いません。

この三井住友トラストL&Fは、東京都の本店以外にも仙台・横浜・名古屋・大阪・広島・福岡など大都市に支店を構えています。また、通常の銀行とは異なり「ノンバンク」と言われる金融機関です。

ノンバンクを簡単に説明するならば、貸金業法を守り、預金取引は行わず、融資のみに特化した金融機関と言えます。

今回は、三井住友トラストL&Fのアパートローンについて解説していきます。

※当ブログの内容は管理人が独自に金融機関にヒアリング調査をした際の内容であり、融資を保証するものではございません。また、融資状況は支店、申込者属性、社会的背景など様々な要因で変化しますので融資条件の目安としてお役立て下さい。それでは、解説していきます。

【前提】不動産投資ローンの申し込みに必要な属性は?

三井住友トラストL&Fの不動産投資ローンは、利用者の年収制限など自己属性による制限を設けておらず、どなたでも審査依頼が可能です。一般的な不動産投資ローンは申し込み者の年収が最低でも500万円以上など、一律の制限を設けているケースが多いため、低属性の人が融資を受けれる可能性のある貴重な金融機関の一つと言えます。その分、金利が高かったり、融資条件が特殊であったりしますので記事を最後まで読んで一緒に有効活用する方法を考えていきましょう。

【重要】不動産投資ローンの融資条件は?

金利
団体信用生命保険無しの場合:2.9~4.4%
団体信用生命保険付きの場合:3.3~4.8%
優遇された金利適用を受けるには既存借入を含めて、総額で5000万円以上の融資額となることが条件です。

融資エリア
離島を除くほぼ全国で融資が可能とのことです。インターネットから仮審査を依頼することも出来ます。ただし、支店から離れたエリアの物件購入時はインターネットで申し込みができないため、最寄り支店で個別審査を依頼する必要があります。またその場合、取り扱いできるかは物件所在地や申込み者の状況などを総合的にふまえて検討していくとのことです。例えば、静岡県はインターネット申し込みが不可ですが、政令指定都市である静岡市や浜松市に限っては申し込み者の状況次第で対応できる場合もあるとのことです。

保証人について
連帯保証人は原則不要です。独身の方でも物件購入ができます。

耐用年数について
新築の場合:最大で35年以内
中古の場合:最大で30年以内
多くの金融機関は耐用年数以内の融資期間を基準としていますが、三井住友トラストL&Fでは耐用年数以上の期間で取り組みが可能です。例えば、木造アパートの耐用年数は22年ですので、築22年が経過した木造アパートは多くの金融機関で融資が承認されません。しかしながら、三井住友トラストL&Fでは本件においても期間30年で融資承認が得られる可能性があります。

物件の評価方法について
現在は、積算評価を基準として判断するとのことです。インターネット上では、物件価格の原則80%を融資するなどと言った誤った情報の記事が出回っていますが正確ではありません。管理人がヒアリングした際、担当者は評価次第では、物件価格90%以上の融資を提案する場合もありますし、50%未満の融資となってしまうこともありますと話していました。ただし、満額以上の融資(フルローン・オーバーローン)を得るためには購入予定物件のほかに所有している物件を「共同担保」として提供する必要があるとのことです。

共同担保について
共同担保は、戸建て・区分マンション・1棟アパートなど物件種類は問わないとのことです。ここで注意が必要となるのが地方の戸建て物件です。地方の戸建てには、築古で売買価格よりも積算評価額が上回る物件もあります。例えば、北関東エリアで築35年の戸建て、物件価格が300万円、積算評価額が600万円の場合などがあります。そのような物件を現金で購入して、担保提供する変わりにフルローンを依頼してくるケースが多いようですが、物件所在地によっては共同担保として設定できない場合も多いとのことでしたので注意が必要です。また、この物件が担保として取り扱いできる場合でも、その評価額は積算評価額(600万円)ではなく物件価格(300万円)となるように方針転換してきているそうなので確認が必要です。

融資金額について
最大で3億円以内の融資となります。

【具体例】三井住友トラストL&Fの不動産投資ローンはどのような物件に使えば良いの?

三井住友トラストL&Fの不動産投資ローンは、物件の築年数や申込者の属性、住居地に縛られず、柔軟に融資対応できるのが強みです。また、融資総額が3億円に達するまで利用することができます。しかしながら、金利が高いため、購入物件を見誤るとなかなか元本返済が進まない状況が続いてしまいす。その為、管理人は使うべき人と物件を以下のように考えます。

使うべき人
・年収が500万円以下で銀行のアパートローンが受けられない人
・銀行のアパートローンの借入枠を使い終わった人
・物件価格の30~40%程度の自己資金をお持ちの人
・元本返済が進んだ都市部の物件を所有している人

購入すべき物件
・最低でも利回り12%以上を確保できる物件
・自己資金が求められるのでロットが低い物件

管理人ならこんな物件を買います
エリア:地方の政令指定都市
物件種別:1棟アパート
物件価格:1000万円
利回り:12%
世帯数:4部屋
築年数:25年

ここに頭金として300万円を入れて物件を購入します。
金利は4%ほどで、700万円の融資を受けることになります。
融資期間は、30年で取り組むことで毎月のキャッシュフローを確保します。
退居や修繕が発生した際には、毎月の貯めたキャッシュで対応します。
上記のような条件で取り組むと、そもそもの物件価格が低いので大きくは儲かりませんが、安定した賃貸経営が期待できるかと思います。

金利の高さからノンバンクを最初から否定される方も多数いらっしゃるのが現実的ですが、物件と融資の組み合わせ次第で、安定した賃貸経営を実現することは可能だと管理人は考えています。実際に私は3棟目の戸建て購入時にノンバンクを利用しています。詳しくは★コチラの記事★をご覧ください。

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既に不動産投資ローンを利用している方に対しても、低金利での借り換えを複数銀行へ打診可能なので併せてご検討ください。

本日は、三井住友トラスト・ローン&ファイナンスの不動産投資ローンについて解説させていただきました。

またノンバンク系の金利で融資を受ける際に知っておくべきことがあります。

その一つがイールドギャップです。

イールドギャップとは?

イールドギャップの定義は様々ありますが、一般的には投資物件の表面利回と借入金利の「差」を意味します。

具体的には、
表面利回り:10%
金利:3%
このケースにおけるイールドギャップは、10-3=7%となります。

今回はこのイールドギャップが最低何%必要かについて考えていきたいと思います。計算を単純化するため、物件価格は1000万円(購入時の諸費用100万円)、金利は3%、融資期間は25年のフルローン、空室損・管理費・修繕費・税金などの運営費を満室時家賃の25%に設定して考えていきます。また、想定するイールドギャップは4~10%で考えてみたいと思います。

尚、地方の築古戸建て再生などでは、利回りが15~30%ほどとなりますが、融資を利用して買い進めるのとは主旨が異なりますので、そのような投資手法に関しては割愛させていただきます。

イールドギャップ4%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:7%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:70万円
年間返済額:57万円
経費:18万円
となり、年間手残りは-5万円になります。

1000万円の投資をして25年間もの間、赤字を垂れ流すのは寂しいですよね。
「不動産業者に騙されたのではないか」という印象です。
くれぐれも、ご注意下さい。
物件購入時の初期費用の回収には約27年がかかります。


イールドギャップ5%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:8%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:80万円
年間返済額:57万円
経費:20万円
となり、年間手残りは3万円になります。

1000万円の投資をして年間3万円では寂しいですよね。
「勉強しないで物件を買ったのかな」という印象です。
表面利回りをもう少しあげるか、金利を下げる工夫が必要になります。
物件購入時の初期費用の回収には約26年がかかります。

イールドギャップ6%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:9%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:90万円
年間返済額:57万円
経費:23万円
となり、年間手残りは10万円になります。

1000万円の投資をして年間10万円は少し寂しい気もしますが、
「少し勉強されて物件を買った方なのかな」という印象です。
表面利回りをもう少しあげるか、金利を下げる工夫も必要になります。
物件購入時の初期費用の回収には約10年がかかります。

イールドギャップ7%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:10%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:100万円
年間返済額:57万円
経費:25万円
となり、年間手残りは18万円になります。

1000万円の投資をして年間18万円はまずまずではないでしょうか。
「勉強されて物件を買った方」という印象です。
表面利回りをもう少しあげるか、金利を下げる工夫も出来ます。
物件購入時の初期費用の回収には約6年がかかります。

イールドギャップ8%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:11%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:110万円
年間返済額:57万円
経費:28万円
となり、年間手残りは25万円になります。

1000万円の投資をして年間25万円は初心者には良い水準ではないでしょうか。
「勉強して時間をかけて物件を獲得した」という印象です。
私の1棟目に購入したアパートも、規模はこの想定よりも少し大きいですが、だいたい同じようなイメージです。このような条件で購入した場合も、金利交渉や利回りupはまだ狙えると思います。
物件購入時の初期費用の回収には約4年がかかります。

イールドギャップ9%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:12%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:120万円
年間返済額:57万円
経費:30万円
となり、年間手残りは33万円になります。

1000万円の投資をして、年間33万円の手取りは優秀だと思います。
「勉強して素敵な物件に巡り合った」という印象です。
利回りが高い分、空室にならない工夫や金利交渉の余地はあると思います。
物件購入時の初期費用の回収には約3年がかかります。

イールドギャップ10%の場合

物件価格:1000万円
表面利回り:13%
金利:3%
融資期間:25年

この場合、
年間家賃収入:130万円
年間返済額:57万円
経費:33万円
となり、年間手残りは40万円になります。

1000万円の投資をして、年間40万円の手取りは素晴らしいです。
「勉強して、優良物件を勝ち取った」という印象です。
表面利回り13%が実現できるように手腕が問われます。
満室稼働できれば、約2年少々で同一規模の物件が追加購入できます。

まとめ

イールドギャップと年間手取りのイメージは掴めたでしょうか?

表面利回り8%以下で物件を購入してしまうと、途方もなく自己資金の回収時間がかかることがお分かりいただけたかと思います。仮に、不動産投資の金利を3%と仮定するならば、表面利回りは最低でも9%は欲しいですね。そうすることで、毎年・毎月の手残りが生じますので突発的な修繕へも対応がでます。また、順調に稼働すれば、10年とかからずに同一規模の物件を購入することもできます。

イールドギャップは最低でも「6%以上」を確保する必要があるLOVE浜松は考えています。

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