皆様、こんにちは！
LOVE浜松 (🕊@Love_Hamamatsu_) です。
東京都在住で20代の頃から地方アパート・マンションを経営しています。
現在、アパート2棟、戸建賃貸2棟、区分マンション1室を所有しています。
不動産投資による経済的自由を目標にして日々奮闘しています。
この記事をご覧の皆様の中にも、安定した資産形成や将来の目標に向けて不動産投資に取り組みたい方もいるのではないでしょうか？
一方、不動産投資を開始するためには物件購入のために数千万円もの資金を用意する必要があります。
その為、私のように自己資金の限られる方の多くは、銀行から融資を受けて不動産投資を開始します。
しかしながら、最近は不動産投資の融資に対して高い属性や潤沢な自己資金が求められ、非常に厳しい状況が続いています。
そんな状況だからこそ、多くの金融機関の情報を仕入れることで自身でも融資の土台にのる銀行を続々と開拓をしていきたいですよね！
ということで、今回はブログ読者の皆様に【三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス】の融資情報を共有させていただきます。
LOVE浜松ブログでは★銀行融資の情報★を中心に、
不動産投資や様々なビジネスの記事をアップデートしています。
この機会に是非ブックマークしてお時間のある時に遊びにきてくださいね！
それでは本題の融資情報について解説していきます！！
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスとは？
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスは東京都港区新橋に本店がある金融機関です。
企業名が長いため、略称として三井住友トラストL＆Fと言われます。
不動産投資家の会話で「トラスト」という言葉がでた場合は、この三井住友トラストL＆Fのことだと考えて構いません。
この三井住友トラストL＆Fは、東京都の本店以外にも仙台・横浜・名古屋・大阪・広島・福岡など大都市に支店を構えています。また、通常の銀行とは異なり「ノンバンク」と言われる金融機関です。
ノンバンクを簡単に説明するならば、貸金業法を守り、預金取引は行わず、融資のみに特化した金融機関と言えます。
不動産投資ローンの申し込みに必要な属性は？
三井住友トラストL＆Fの不動産投資ローンは、利用者の年収制限など自己属性による制限を設けておらず、どなたでも審査依頼が可能です。
一般的な不動産投資ローンは申し込み者の年収が最低でも500万円以上など、一律の制限を設けているケースが多いため、低属性の人が融資を受けれる可能性のある貴重な金融機関の一つと言えます。
その分、金利が高かったり、融資条件が特殊であったりしますので記事を最後まで読んで一緒に有効活用する方法を考えていきましょう。
不動産投資ローンの融資条件は？
金利：
団体信用生命保険無しの場合：2.9～4.4%
団体信用生命保険付きの場合：3.3～4.8%
優遇された金利適用を受けるには既存借入を含めて、総額で5000万円以上の融資額となることが条件です。
融資エリア：
離島を除くほぼ全国で融資が可能です。
インターネットから仮審査を依頼することも出来ます。
ただし、支店から離れたエリアの物件購入時はインターネットで申し込みができないため、最寄り支店で個別審査を依頼する必要があります。
その場合、取り扱いできるかは物件所在地や申込み者の状況などを総合的にふまえて検討していくとのことです。
例えば、静岡県はインターネット申し込みが不可ですが、政令指定都市である静岡市や浜松市に限っては申し込み者の状況次第で対応できる場合もあるとのことです
保証人：
連帯保証人は原則不要です。
独身の方でも物件購入ができます。
耐用年数：
新築の場合：最大で35年以内
中古の場合：最大で30年以内
多くの金融機関は耐用年数以内の融資期間を基準としていますが、三井住友トラストL＆Fでは耐用年数以上の期間で取り組みが可能です。
例えば、木造アパートの耐用年数は22年ですので、築22年が経過した木造アパートは多くの金融機関で融資が承認されません。
しかしながら、三井住友トラストL＆Fでは本件においても期間30年で融資承認が得られる可能性があります。
物件の評価方法
現在は、積算評価を基準として判断するとのことです。
インターネット上では、物件価格の原則80%を融資するなどと言った誤った情報の記事が出回っていますが正確ではありません。
管理人がヒアリングした際、担当者は評価次第では、物件価格90%以上の融資を提案する場合もありますし、50%未満の融資となってしまうこともありますと話していました。
ただし、満額以上の融資(フルローン・オーバーローン)を得るためには購入予定物件のほかに所有している物件を「共同担保」として提供する必要があるとのことです。
共同担保
共同担保は、戸建て・区分マンション・1棟アパートなど物件種類は問わないとのことです。
ここで注意が必要となるのが地方の戸建て物件です。地方の戸建てには、築古で売買価格よりも積算評価額が上回る物件もあります。
例えば、北関東エリアで築35年の戸建て、物件価格が300万円、積算評価額が600万円の場合などがあります。そのような物件を現金で購入して、担保提供する変わりにフルローンを依頼してくるケースが多いようですが、物件所在地によっては共同担保として設定できない場合も多いとのことでしたので注意が必要です。
また、この物件が担保として取り扱いできる場合でも、その評価額は積算評価額(600万円)ではなく物件価格(300万円)となるように方針転換してきているそうなので確認が必要です。
融資金額：
最大で3億円以内の融資となります。
具体例な使用例
三井住友トラストL＆Fの不動産投資ローンは、物件の築年数や申込者の属性、住居地に縛られず、柔軟に融資対応できるのが強みです。
また、融資総額が3億円に達するまで利用することができます。
しかしながら、金利が高いため、購入物件を見誤ると元本返済が思うように進まない状況が続きます。
その為、管理人は使うべき人と物件を以下のように考えます。
使うべき人
・年収が500万円以下で銀行のアパートローンが受けられない人
・銀行のアパートローンの借入枠を使い終わった人
・物件価格の30～40%程度の自己資金をお持ちの人
・元本返済が進んだ都市部の物件を所有している人
購入すべき物件
・最低でも利回り12%以上を確保できる物件
・自己資金が求められるのでロットが低い物件
物件例
エリア：地方の政令指定都市
物件種別：1棟アパート
物件価格：1000万円
利回り：12%
世帯数：4部屋
築年数：25年
ここに頭金として300万円を入れて物件を購入します。
金利は4%ほどで、700万円の融資を受けることになります。
融資期間は、30年で取り組むことで毎月のキャッシュフローを確保します。
退居や修繕が発生した際には、毎月の貯めたキャッシュで対応します。
まとめ
今回は三井住友トラストL＆Fの不動産投資ローン (アパートローン) について解説しました。
しかし、各銀行の融資姿勢は日々変化しており、支店や担当者ごとに不動産投資への理解やスタンスも異なります。
この記事を参考に是非ご自身で銀行開拓を実践してみてください。
一方で銀行の営業時間は平日の日中が中心です。
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この記事が融資情報をお探しの方に少しでも役立てば幸いです。
本日も最後までお付き合いをいただきありがとうございました。
