【銀行融資】不動産投資での銀行ヒアリング法を紹介。電話で質問すべき点も大公開!

不動産投資における銀行ヒアリング

不動産投資を開始する為のファーストステップは、ご自身の属性や家族構成など現在の状況で収益不動産に対する融資を受けることができるのかを把握することです。

一般的なアパートローンというパッケージ商品があるのであれば、商品概要説明書に融資条件が記載されていると思いますので該当するのか文面を隈なく確認することが大切です。一方でアパートローンが存在しない銀行では、銀行の融資スタンスを確認しながら融資担当者と諸条件を調整して、融資を組み立てていく必要があります。

各銀行の融資スタンスを確認するためには、電話で簡易的なヒアリングを実施して、融資の見込みがある銀行を開拓し、お取引を始めるために訪問することが必要となります。

本気でプロパー融資の獲得を目指すのであれば、「物件検索」よりも先に「銀行開拓」が必要になります。そして、融資承認に向けて大事となるのが銀行の求める条件に合致する物件を持ち込むことです。

LOVE浜松の場合、過去にプロパー融資の承認は2回から受けたことがありますが、審査期間中の購入予定物件がキープできずに契約までは至っておりません。

今回は銀行融資の為の電話ヒアリング時のカンペを公開します。
初めて銀行開拓に挑戦する方は是非参考にしてみて下さい。それでは行きましょう!

銀行開拓のカンペ (模範例)

LOVE浜松:浜
窓口銀行員:窓
融資担当の銀行員:銀

窓:お電話ありがとうございます。OO銀行OO支店の窓でございます。

浜:こんにちは。私LOVE浜松と申します。不動産に関する事業性資金に関してお話を伺いたいのですが、ご担当の方をお願できますでしょうか。

窓:不動産に関する事業性資金ですね、承知いたしました。担当に変わりますので、しばらくお待ちください。

銀:お電話変わりました、事業性資金の融資を担当しております銀と申します。

浜:お世話になっております。私、LOVE浜松と申します。不動産に関する事業性資金について色々とお話をお伺いしたいのですが、お時間大丈夫でしょうか。

銀:大丈夫ですよ。

浜:お忙しいところありがとうございます。まず、私LOVE浜松ですが普段は会社員として勤務しておりまして、東京都OO区に住んでおります。今回、賃貸用のアパートを取得したいと考えておりご融資を検討いただる金融機関を探しております。最初にお伺いしたいこととして、OO銀行さんにはアパートローンなど定型の融資商品はございますでしょうか。

銀:提携の融資商品はございませんがアパート取得資金ということでの融資はしております。LOVE浜松さんはどのような物件を具体的に取得したいのでしょうか。

浜:承知いたしました。具体的な物件は探しているところなのですが、先ずは銀行さんに融資条件についてお聞かせいただきまして合致するような物件に絞って探していきたいと考えております。諸条件について追加で質問させていただいても宜しいでしょうか。

銀:大丈夫ですよ。

浜:ありがとうございます。それでは、OO銀行さんの不動産賃貸事業への融資についてですが、会社員であっても利用できますでしょうか。また、利用にあたり最低限必要な年収などは決まっておりますでしょうか。

銀:会社員であっても利用可能です。年収による制限も定めておりません。

浜:承知いたしまた。融資可能なエリアについては営業地域の全域ということで宜しいでしょうか。また、取り組みやすい地域などございますでしょうか。

銀:融資は営業エリア内全域で可能ですが、東京都であれば23区内ですと取り組みやすいです。

浜:東京23区内だと取組みやすいのですね。その場合、融資対象物件の評価法はどのようにして行っているのでしょうか? 物件の評価次第では、オーバーローンやフルローン融資も可能でしょうか?

銀:融資額はプロパー融資となりますので積算評価と収益評価、ご本人の状況を考慮して総合的に決めております。諸経費はご自身でお支払いいただきますが、物件価格全額の融資は状況により対応可能です。

浜:フルローンまでは対応可能なのですね。物件構造別の融資年数は法定耐用年数の範囲以内でしょうか?延長できる場合などありますでしょうか?

銀:原則、耐用年数以内となりますが、大規模修繕歴などが別にございましたら数年は延長できる場合があります。

浜:承知しました。差し支えなければ融資実行時の金利についてお聞かせいただきたいのですが、お願いできますでしょうか。また、融資実行にあたり連帯保証人は必要でしょうか?

銀:融資金利は2~3%で決まります。ですが、LOVE浜松様は初回のお取引ですので3%ということで先ずはお考えいただければと思います。連帯保証人については、状況によりお願いする場合もございますが必須ではありません。

浜:承知しました。重ねての質問で恐縮ではございますが、融資可能な物件種別に制限はございますでしょうか?例えば区分マンションやテナント物件も対象となりますでしょうか。

銀:対象とはなりますが、取り組みやすい1棟物の住居用物件で先ずはお願いできればと思います。

浜:承知しました。具体的に購入したい物件が出た際には改めて物件審査をお願いしたいのですが、銀様のご連絡先をお伺いすることは可能でしょうか。

銀:連絡先ですが、支店のメールアドレスをお伝え致します。購入したい物件が出た際には、一度私にご連絡の上、お伝えするアドレス宛に物件資料一式を送信していただければと思います。アドレスは●●@✖✖です。

浜:ご連絡先をありがとうございます。購入したい物件が具体的になりましたら、また改めて銀様にご相談をさせていただきます。

銀:承知しました。またご相談下さい。

浜:本日はお忙しいところ、ありがとうございました。今後ともよろしくお願い致します。失礼します。

銀:ご相談ありがとうございました。失礼します。

まとめ

不動産投資に対する銀行融資はご自身が主体となり、必要な情報を引き出さなければなりません。

最初は電話でのヒアリングに抵抗があるかと思いますが、不動産投資での事業規模拡大の為には銀行開拓は必要と考えられます。初めて開拓に挑戦する方は今回の記事を参考に、勇気を出してヒアリングしてみて下さい。

本日も最後までお付き合いいただきありがとうございました。

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