不動産投資を始めるまでの勉強量
不動産投資を始めるのにはどのくらいの準備期間が必要でしょうか？
正直なところ、一切勉強しなくても不動産は始められますし、勉強をして数週間で不動産を購入された方なども話に聞きます。
しかしながら、当ブログを見ている読者さんには「そうならないで欲しいです！」。
その理由として、勉強不足が原因で業者が提示した誇張気味な資料をもとにして「今買わないと売れてしまいますよ」などと言われ焦って買ってしまう人が後をたたないからです。そして、その不動産を買って儲かるのは、あなたではなく業者だからです。
正直なところ、投資経験のないあなたに対して、不動産業者が本気で本当に儲かる物件を出してくることは恐らくありえません。基本的に優良物件であれば、既に過去のお取引がある方などを中心に内々で紹介するのが信頼性でも取引の行いやすさという面でも効率が良いからです。
そんな事言われたら、最初から優良な物件は買えないじゃないか！
こんな言葉が聞こえてくると思いますが、正にその通りです。
あなたに来る物件は恐らく、多くの既存顧客が不要と判断した物件です。
それでは、一般の方が不動産投資を始めて儲けるにはどうしたら良いのでしょうか？
答えは簡単です。ババ物件を見抜いて買わなければ良いのです。
私たちが不動産投資として思い描くのは、毎月の家賃収入が入金され、銀行返済後も手残りがあり、完済後は自分のものになる。このようなイメージなのではないでしょうか？
このような売却益を主体としないキャッシュフロー型の不動産投資においては、優良物件でなくても、「普通」の物件であれば時間経過を追うことで、安定的に収益が発生し、元本返済が進み、儲けることができます。ですので、初心者はこの「普通」の物件を取得して、不動産投資を始めることが最善なのです！
ですが、この「普通」を選ぶのには不動産に関する相応な知識が必要です。2,3日勉強したくらいでは良く分からないと思います。また、不動産投資においては1棟のマンションを買うのか、1棟アパートを買うのか、区分マンションを買うのか、戸建てを買うのかなどを決めていかなければなりません。
ですので、不動産投資で相応な知識をつけるならば、
入門書：5-10冊,不動産投資全般の知識を身に着ける
実用書：5-10冊,興味のある物件種別について先導者の知識を身に着ける
このくらいの量の書籍は最低でも読んでおく必要があります。
実際、私は過去に100冊以上の不動産投資の書籍を読んできました。
また、物件購入にあたり投資対象とするエリアの選定、物件相場及び賃貸需要の確認、金融機関から融資が受けられるのかなどを総合的に判断する必要があります。以上のような行動を全て実践した場合、最低でも3カ月～半年ほどの期間を要するかと思います。
このようにして業者の資料について理解できる、質問できる、相場を知っている、融資を知っている。こんな状態になって初めて「普通」物件を獲得できると思います。
実際、不動産投資の中で買っても良い物件はポータルサイトで検索した場合、1000件に3件ほどの世界(千三つ)と言われています。その三つを、あなたは選ぶ必要があります。
色々と辛口で書いてしまいましたが、少なくとも「本ブログに辿り着いている」という時点で、自身で情報を収集して不動産投資に活かそうという実践が伺えますので、そのような方は全く心配が要りません。そんな勉強熱心な方が選ぶ物件は、2,3日勉強した人が選ぶ物件とは全く異なることと思います。
追加で勉強するのであれば、楽待のコラムも良い教材となります。
多くのコラムニストは非常に高い投資実績をもっていますし、実践経験が豊富な方が書かれたコラムは非常に勉強になります(私もたまに投稿していました)。プラットフォームも使いやすいです。
不動産投資の物件検索について
不動産投資の勉強が進んで基本を理解したら、今度は物件検索を併行して行うことになります。沢山の物件を見るのは楽しいですし、興味のある物件をピックアップして検討してみるのも良いでしょう。詳細情報が欲しい場合は、問い合わせるのも良いですね。
この物件検索ですが、現在の主流はインターネット検索です。先々、良い物件を紹介してもらう為にも、その業者と繋がるのは、まずはインターネット検索が多いと思います。以降は、そんなインターネットの物件情報サイトについて解説していきます。
代表的な物件情報サイト
物件情報の収集法は無数に存在しますが、下記の検索方法が代表的です。
- ポータルサイト系
- 自社サイト系
- 地場の不動産会社のホームページ
- 投資専門の不動産業者
- 実需向けの不動産業者
①ポータルサイト系
ポータルサイト系の大手サイトは以下の2つです
・楽待
利用者数が業界1位の不動産投資サイトです。物件検索以外にも、不動産投資に関連する情報がぎっしりと詰まっていて非常に使いやすいのが特徴です。物件数もとても多いので見ていて飽きません。最近はコラムや動画配信などにも挑戦しています。特に初心者は「失敗した人」の動画やインタビューを見ておくことで、反面教師として同じような失敗を防ぐことができます。コラムニストは不動産投資一筋の人が多いです。
・健美家
楽待のライバル的なサイトで、同様にコンテンツが充実しています。物件数も多く情報が多いサイトです。個人的な感想では、デザインや使いやすさなど全体のバランスは楽待に軍配が上がります。しかしながら、登録しておくべきサイトの一つです。コラムニストは不動産投資以外にも動画配信や書籍出版など、多角化した人が多い印象です。
・不動産ジャパン
レインズという不動産会社向けのサイトと連動した物件が紹介され、大手のポータルサイトには出回らない物件も多い印象です。ただし、利回りなどは非掲載となっています
②自社サイト系
代表的な自社サイトは以下の2つです。
・住友不動産販売
・三井不動産リアルティ
・東急リバブル
財閥系などの独自の不動産投資物件サイトです。
売主から直接お預かりしている物件などの掲載が多い印象です。
大手のポータルサイトに載っていない物件もあります。
有名どころは登録しておくと良いでしょう。
この有名な自社サイトで物件情報を公開している不動産業者は主に財閥系など全国展開する不動産会社などです。テレビCMで見かける不動産業者と言えばイメージがわくのではないでしょうか。
知名度もあり顧客が多いことから、営業担当者はお客様ファーストで気配りのきく方が多く、仲介らしい仲介をしてくれます。扱う物件はピンキリですが時に、売却依頼も多いため優良物件も時々出てきます。何より、大企業の看板を背負っているため、詐欺のようなスキームを絶対提案してこない点が初心者にも安心して取引できることに繋がり、最大のメリットだと思います。
反対にデメリットとして融資付けなどに特化しておらず、ある程度資金力があることや自身での資金調達ができる方を対象にしているという点が挙げられます。また、投資物件の紹介を依頼した場合にも多くの顧客がいるため、その中から優良顧客として認定されるためには相応な属性や金融などの背景が必要になります。
③地場の不動産業者
私は所有しているアパート・戸建てなど全ての不動産を地場の不動産業者から購入しています。
ここで言う地場の業者ですが、具体的にはその地域に根付きながら業歴が長く、中小規模で活動されている不動産業者のことを指します。
地場の不動産業者から購入するメリットを簡潔に言うと、誰よりも早く物件売却の情報を得ることが出来、非公開の優良物件を購入できる可能性が高いという点です。何らかの形で一度取引が始まり地場の業者と親しくなると、その業者に売却相談が入るのと同時に物件紹介の連絡がきたります。地場業者にとってもインターネットに物件を掲載することなく、付き合いのある人同士で取引を完結させるのが一番安心で楽な取引なのです。
有名大家さんや精鋭の大家さんも大抵は数社地場の業者と取引をしていると思われます。ネットにある物件=ゴミ物件が99%というのはあながち間違っておらず、優良物件の取引の多くが実績のある投資家との間で完結してしまうため、誰も買い手がつかない物件がポータルサイトに流れてきます。
ただ地場の業者との取引するためには、その物件に問い合わせたり訪問したりすることから始め、信頼を深めることでしか関係を築くことができません。デメリットとして優良顧客と認識されるための努力や誠実さが求められます。
④投資専門の不動産業者
ここで言う実績とは、仲介業者の免許更新(5年)を1回以上はしており、悪質行為による行政指導などを受けていない業者を指します。
投資専門の不動産会社の強みは何より融資付けが強いという点です。提携する銀行があったり、投資家目線での話ができたりと購入者側の視点で物事が進むので物件購入がスピード感を持って進められます。
また、実際に不動産投資をしている営業担当者も多く、失敗も成功も隠さずに話してくれる担当者であれば物件購入時の様々な不安も解消されることが期待されます。デメリットとしては、その会社の社風により、提案物件や不動産投資への考え方が大きくことなるので、相性の合う不動産会社に出会うのに時間がかかる可能性があります。
時には微妙な物件であっても営業を受けることがしばしばありますので、絶対に譲れない条件などを事前にピックアップでしておいて購入基準を明確に伝えておくのが正解です。
もしお時間があれば、これとは正反対の番外編についても是非ご覧ください。
⑤実需向けの不動産業者
実需とは、投資家ではなく自宅を探している一般顧客を対象にした業者です。そのため、アパートやマンションの一棟物件を販売することは非常に稀でありますが、投資対象となるレベルの中古戸建が時に売る出される点は面白いポイントです。
投資対象となる戸建てを扱うのは主に、東京都を中心に狭小住宅を提供しているような会社となります。有名どころでは、オープンハウスなどがあります。他にも、このような業者はあるのですが、下記のサイトへ会員登録しておくことで、先ほどのオープンハウスなども含めた周辺地域の投資向け戸建ての情報を得ることができます。
登録法は非常に簡単ですので画面を見ながら是非、進めてみてください。
①広告画像をクリック
②お住まいの居住地を選択後、一括取り寄せスタートをクリック
③希望する詳細エリアを選択して、一括取り寄せスタートをクリック
④詳細条件を下記を参考に設定し、コメントを入力する
⑤下記を参考にお客様情報を入力する
以上で完了です、お疲れ様でした。
あとは地域の中古戸建ての新着情報を待ちましょう！！
番外編 絶対に付き合ってはいけない不動産業者
最後に、これから紹介する会社とは絶対に付き合っていけませんのでご注意ください。
違法スキームを提案する不動産会社
不動産投資の違法スキームは様々ありますので別の記事で紹介しますね。
代表的なものだと年収や自己資金の虚偽や改ざん、通常の住宅ローンを使った不動産投資を提案してきます。
最悪、銀行から一括返済を求められて自己破産します。本当に気を付けて下さい。
強引な営業をしてくる不動産会社
物件紹介にあたり、一部で非常に強引な営業をする不動産会社があります。
契約するまで何時間も返さない、しつこく電話営業するなど、売ること(本人の利益)しか考えていない業者です。
紹介してくる物件は高値で売りたい不良物件が中心で購入してしまうと、毎月赤字を垂れ流す可能性が高いです。
番外編では、付き合ってはいけない不動産業者の代表例を紹介させていただきました。
不動産業界はとてもグレーな業界なので、コンプライアンスや法令がより明確で浸透することを祈るばかりです。
まとめ
不動産の物件検索の方法は無数にあります。
自分の使いやすいサイトを決めて、毎日のように物件を見る癖をつけておき相場感などを養うことが必要です。
同様に、素早く情報を得るためには複数のポータルサイトに会員登録しておき、希望条件に一致した物件情報を即座に入手できる準備を進めておくことも極めて大切です。
不動産投資を始める前には、
書籍：入門書5～10冊、専門書5～10冊
予習：エリア選定、物件検索、融資情報の収集を3カ月～半年をかけて実践しましょう。
また、購入時の業者選びは不動産投資の物件検索や物件選定と同じくらい大切で、その後の事業拡大や資産形成に直結しますので確かな知識をもって、優良な業者とお付き合いを深めることを強くお勧めします。
また、初心者が物件購入するには事前に金融機関を開拓しておく必要があります。
下記にご紹介する【INVASE（インベース）】はいくつかの情報を入力するだけで複数の金融機関に対して借入可能額の審査打診を行ってくれるオススメしたいサービスの一つです。
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私も実際に借入可能額を審査していただいたことがありますが、審査は無料なので新たに不動産投資を始めたい方は是非一度、サイトをチェックして借入可能額を試算してみてください。
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更なる銀行の融資情報を知りたい方は是非★コチラの銀行融資★記事も参考にしてみて下さい。
本日も最後までお付き合いをいただきありがとうございました。
