皆様こんにちは！ LOVE浜松 (🕊@Love_Hamamatsu_) です。
いつも応援のメッセージや融資情報のご提供を大変ありがとうございます。
今回は栃木県小山市の戸建賃貸の収支を解説します。
全く誇れる運営成績ではありませんが、
初心者大家さんの代表として親近感のわく内容だと思います！
ということで、さっそく小山市戸建賃貸の収支を見ていきましょう！！
購入物件
物件スペックを簡単にご紹介します！
所在地：栃木県小山市 小山駅から車で10分
売出価格：650万円
購入金額：500万円
間取り：3DK
築年数：32年
構造：木造
建物面積：70㎡
土地面積：160㎡
駐車場：縦列で2台まで可
売却理由：引っ越し
物件へのコメント
初めて栃木県で物件を購入しました！
栃木県・群馬県・埼玉県・神奈川県・静岡県と広域になりつつあります。
ですが、都内から栃木県までは湘南新宿ラインがありアクセスは良好です。
1時間30分程で都心から小山駅までは移動できます。
一方、駅からはレンタカーが必須になります。
地方都市に特有の幹線道路を中心とした住環境が形成されています。
物件の良い点
・小山市内で商業施設の集中するエリアにある
・庭付きの戸建賃貸なので募集の間口を広くとれる
・簡易リフォームで賃貸に出せる状態である
物件の悪い点
・無指定の地域なので土地の価値が乏しい
・庭の草木や雑草が多くて手入れが大変
・自宅から遠い
現在、首都圏の中古戸建は高騰しているのが現状です。
今回、戸建賃貸としてなんとか成立すると判断しました。
表層リフォームが中心で入居付けできると確信して購入の決断をしました。
兼業ですので空き時間に取り組める難易度であることは重要です。
リフォーム費用
外部発注
・内装塗装と畳の交換：30万円
・トイレ本体と温水洗浄便座の交換：12万円
・浴室照明と換気扇交換：3万円
・洗面台交換：6万円
・テレビアンテナとブースター交換：9万円
・その他の修繕費 (DIY含む) ：10万円
・エアコン増設：貸与
・ガスコンロ交換：貸与
・給湯器交換：貸与
自身で行ったこと (DIY)
・室内のクリーニング
・庭の雑草の除去、木の剪定
・室内の木部塗装
・シーリングライト交換
・高圧洗浄機で窓と窓枠の掃除
・キッチンと風呂のコーキング
・ふすま交換
・シャワーホースとヘッド交換
・キッチン蛇口の交換
・コンセントカバーの交換
ざっくりとこのような内容で取組みました。
リフォーム費用の総額は70万円となりました。
賃貸募集
2023年3月末：購入
2023年4～5月：リフォーム実施 (月3回ほど現地へ)
2023年6月：6.5万円で賃貸募集→内見3件も決まらず
2023年7月：6.3万円で賃貸募集→すぐに成約
2023年8月：入居開始
購入後に2カ月かけてリフォームを行い、募集後2カ月で入居が決まりました。
小山市の家賃相場は築30年前後の一般的な戸建で6.0万円前後です。
収支計算
購入金額：500万円
購入諸費用 (火災保険料など含む)：60万円
リフォーム費用：70万円
総額で約630万円の仕上がり金額となりました。
6.3万円での家賃で成約しましたので、
表面利回り：15.1%
実質利回り：12.0%
以上のような収支計算となりました。
順調に運営できれば約8年前後で回収のできる収支です。
8年後は約40年の築年数となりますが、
家賃を下げれば再度の賃貸募集も可能と考えています。
銀行融資
物件購入に「銀行融資」は欠かせない存在です。
今回の融資概要は以下の通りです。
設備資金(有担保)：地方銀行、360万円、金利2.5%、期間10年
運転資金(無担保)：公庫、150万円、金利1.55%、期間6年
総額で630万円の費用が必要でしたので、
自己資金として120万円を捻出しています。
地方物件は難易度が高く、多数の銀行に審査打診をしました。
まとめ
今回の記事では、栃木県小山市に購入した戸建賃貸の購入費用・リフォーム費用・収支計算・小山市の家賃相場などを紹介しました。
地方都市でも着実に運営できることをお伝えできたと思います。
一方で「銀行融資」を獲得するため多数の銀行に打診をする必要があります。
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この記事が融資情報をお探しの方に少しでも役立てば幸いです。
本日も最後までお付き合いをいただきありがとうございました。
