今回の記事では戸建投資を始めるのに必要な自己資金について解説していきます。
実際に、先日に購入した★前橋市の中古戸建★に要した実費を記載していきますので、これから戸建投資を始めたい人は是非参考にしてみて下さい。
ちなみに物件価格は610万円の物件です。
物件価格以外に要した初期費用を順番に解説していきます。
初期費用一覧(全て実際の金額)
①仲介手数料：(物件価格の3%+6万円)×消費税1.1→267300円
②所有権移転登記費用：132250円
③不動産投資ローンの抵当権設定費用：106000円
④不動産投資ローン融資手数料：90860円
⑤火災保険(10年分一括)：180010円
⑥地震保険(5年分一括)：20600円
⑦印紙代金：5000円
以上が今回の購入時に要した初期費用の一覧です。
合計してみたところ、802020円！！！
610万円の物件を購入するのには以外と費用がかかるのです。
初期費用は物件価格の13%必要ということで、考えておくと良さそうですね。。。
ただし、これは融資を利用したことの影響が大きいです。
仮に融資を利用しないのであれば、融資諸費用を全て差し引くと、60万円ほどになりますので物件価格の10%というところですね。
リフォーム費用
戸建投資は買って終わりではありません。
ここから更にリフォームを実施して賃貸付けをしなければなりません。
ここでのリフォーム費用の目安ですが50万円程と自身は考えています。
50万円の内訳は以下の通りです。
室内の壁紙・クロスの張替え費用：20万円
洗面台の新品交換：10万円
洋式トイレの交換：10万円
その他の備品等の補修・交換：10万円
以上が主なリフォーム費用になります。
リビングと水回りの清潔さは入居付けに大きく関わってくると感じます。
築年数が20年以上経過したものをそのまま使うのはイマイチです。
洗面台新品交換済み！！トイレ新品交換済み！！！はやはり気持ちが良いですよね。
もし少し攻めた投資をするなら！
今回は融資利用もあって必要以上に予算がかかりました。
しかしながら、築20年代前半の市内中心部の戸建てが500万円以下で出てくることは珍しく、それを一番手で購入することは地元在住でないと中々できないこととだと思われます。
となるとある程度の立地で築年数30-40年の物件を仕入れるのが現実的だと思われます。
これは完全に利回り狙いの攻めたスタイルの投資です。
リフォーム融資は公庫などで割と簡単に融資をしていただけると思うので、まずは現金で購入できる範囲で良い物件を買う事が先決です。
ここで、投資家判断が分かれるのが利回りを追求するのか、資産性も考慮するのかという課題です。
利回り追求するのならば、無指定・調整地域や再構築に難がある物件も許容します。
資産性も考慮するならば、路線価ベースの土地値がないのであれば拒絶します。
私としては、今後も融資をひいてアパートなど購入する予定ならば資産性も考慮した方を選択して、戸建て一本で拡大するなら利回り追求型の選択します。
私の場合は2億円くらいまでは借入を進めて規模拡大をしたいので、戸建てもアパートも公道接道で路線価設定のある物件以外は買いません。両悪は別として、それが私の初期からの一貫したスタイルです。
ちなみに完済すれば、ほど同額を共同担保として資金調達の際に活用できるのが強みです。
反対に爆発的な利回り20%以上の物件を所有できていません。
結局、不動産投資は全ての物件の総合力での勝負です。
もし、次に戸建て購入するなら今回の低い利回りをカバーする資産性も考慮した物件を選びます。
例えば、物件価格280万円で諸費用30万円、リフォーム50万円ほどで360万円で仕上げる。
賃料を6.0万円で貸し出せば、利回り20%の達成です。
あとは280万円前後で購入できるかつ、資産性も多少は考慮した物件選びとリフォーム費用が50万円の表層リフォームで済むかというところにフォーカスして探します。
エリアは1都3県では厳しいので、北関東などその他エリアが候補になります。
また、現金買いの強みを生かして、離れたエリアというのも一つの手段です。
正直、自宅かた1時間くらいが理想のエリアでありますが、2時間離れたエリアと4時間な離れたエリアでの労力は大差ないと感じています。
最後に・・・・
今回の初期費用80万円とリフォーム費用50万円を合計すると130万円が必要でした。
物件価格610万円と合計すると740万円程。
不動産投資としての成功とは少し離れていますね～(涙)
仮に6.5万円ほどの相場値段で賃貸成約した場合でも最終利回りは、10.6%程です。
しかしながら、築20年弱なので10年ほど経って完済した後に築30年程で売却しても、市内中心部であれば十分に610万円で売却することが可能と考えています。
また、購入記事にも書きましたが将来的に余裕があれば、セカンドハウスとしての利用も検討しているので悲観的には考えていません。
不動産投資に完全な正解はありませんが、自分の納得いく形で進めていけるよ良いですね。
今回は戸建購入の初期費用について徹底解説しました。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
