早いもので2022年です。
昨年の10月末に購入した群馬県前橋市のリフォームも終了しまして賃貸募集を開始しました。
購入物件の詳細は★コチラの記事★をご覧ください。
初心者ながら出来る限りのことは実施したので、あとは気に入っていただけるお客様と巡り合えるかどうかだと思います。
この記事では東京に住みながら群馬の物件を運営したなかで感じたことや注意事項などを、これから戸建て投資を始めたい方向けに分かりやすく解説していきます。
是非最後までお付き合いください。
戸建投資の苦労
①想定よりリフォーム費用を要する
今回の物件は表層リフォームにとどめる予定でした。
当初の予算は40万円程を予定していました。
しかしながら合計で60万円ほど費用を要してしまいました。
【内訳】
壁紙：1階全てを変えて約20万円
エアコン交換と撤去：約10万円
タンクレストイレへ交換：約10万円
独立洗面台交換：約8万円
風呂と給湯器の修理：約7万円
その他の掃除用具購入や備品購入：約5万円
②何をすれば良いのか分からない
アパートのリフォームと違い戸建ては何をすれば良いか分からないことが多々ありました。
・室内のシールだらけの部屋の掃除の仕方
・旧タイプのフィーダー型のテレビ端子の交換
・エコキュートの操作方法、オール電化の家の扱い方
・ごみ捨て場の位置や自治会への挨拶
・電気交換のやり方
・蛇口の交換のやり方
・壁紙などの業者発注の方法
・賃貸業者募集の方法 などなど。
③とんでもなく時間がかかる＆苦労する
東京から群馬の物件に行くのに片道2時間半で往復5時間
新幹線の代金やレンタカー代金も都度要しました。
仕事が終わり前橋へ移動する。
そして、疲れ果てた状態で真冬の寒い中、埃まみれの部屋をリフォームするのは鬼畜でした。
寒いし、疲れるし、怪我するし、汚れるし、お金もかかるの5重苦が襲います。
きっとここが投げ出すか・投げたさないかのポイントなのだと思います。
④募集家賃の相場把握が難しい
元々前橋市に住んでいたので、エリアの家賃相場は把握していても実際にどのくらいの家賃ならどのくらいの期間で入居が決まるかのバランス把握することは難しいです。
物件は前橋市内では好立地ですが、部屋数が少ないのと駐車場が狭いので、そのあたりのバランスを探りながらも募集をしています。
購入当初は6.5万円を予定していましたが、賃貸募集サイトを見ていると同様の物件がいくつかありましたので、最終的に6.0万円ほどに値下げして客付けを優先して依頼しました。
その結果、リフォーム費用や購入時の初期費用を入れると利回り10%ほどの微妙な物件になってしまいました。これは投資としてのパフォーマンスが低いと感じます。
戸建投資で得られたもの
一方で空室戸建てを購入して良かったこともあります。
①リフォーム相場が分かる
どの部位にどのくらいの修繕費がかかるのか実際の値段として把握できるようになります。
②物件の軽微な修繕ができる
ホームセンターで購入した工具を用いて軽微な修繕であれば業者不要で対応できるようになります。
③再生のプロセスが分かる
どのような手順でリフォームしていくのか。どこまでリフォームするのか。どこのリフォームに業者を入れると効率よく進むのかが理解できます。
最後に
戸建て投資は想像以上に手間がかかり、勉強するのと実践するのでは全然違いました。
それは同様にアパート経営とは似て非なるものでもありました。
正直、自分にはエッジが少なく定型要素の多いアパート経営の方が向いていると感じています。
しかしながら、また戸建投資をやりたいか？と言われると不思議と迷いなくやりたいと思ってしまいます。
物件がきれいになっていく様子やトラブルが解決できた時の喜び、賃貸が決まったことに対する満足感(現段階では決まっていませんが)はアパート1部屋の入居の嬉しさと比べものになりません。
そして、1物件の修繕の中で得られた経験により、他の物件をみた時にもこれくらいのレベルなら再生できるということが肌で感じられます。
まずは前橋の戸建て入居に期待しつつ、アパート・戸建ての両輪でこれからも不動産賃貸経営を進めていきたいと思っています。
最後に今回のリフォームで活用したサイトを紹介して終わりたいと思います。
最後までお付き合いをいただきありがとうございました。
・くらしのマーケット: シール剥がしの業者を手配
・ミツモア：壁紙の業者を手配
・タウンライフリフォーム：リフォーム業者の手配
