今回は私が2021年10月に購入した戸建ての情報を共有させていただきます。
東京に住みながら地方投資を無理なく実践したい人は是非参考にしてみてください。
物件検索サイト：アットホーム (空室)
所在地：群馬県前橋市 (市内の中心部)
売出価格：880万円
購入価格：610万円
リフォーム費用：40万円
固定資産税評価額：430万円
融資金額：400万円 (ノンバンク,変動金利3.9%)
築年数：23年
間取り：2LDK, 駐車場1台 (軽自動車のみ)
接道：公道接道、路線価有り
賃料想定：6.5万円/月
表面利回り：12.8%
リフォーム後の想定利回り：12.0%
アピールポイント：前橋市の中心部(大学病院や商業施設に隣接)で徒歩圏内で生活が完結する
：築年数が20年代前半で中長期で資金回収が行える
：将来的にセカンドハウスとして利用できる
マイナスポイント：駐車場が1台のみで狭い
：賃料相場が安く、高い家賃をとることが難しい
前橋市の国道17号線沿いは群馬県内では有数の活況あるエリアで、市内中心部の戸建て投資であれば中長期に賃貸付けは可能と考えています。今回、LOVE浜松は群馬県の出身であり大学時代を前橋市で過ごしたので土地勘や賃貸相場は把握していたので購入を決定できた物件です。
実際に近郊の不動産管理業者と面談を実施したところ、想定家賃は6万円から7万円が成約のゾーンであるが6.5万円での掲載であれば多くの問い合わせが予想されるとのことでした。
特に最近は、近接する群馬大学病院の医師がセカンドハウスとして利用したり、外国人のルームシェア、介護法人の事務所としてなど独立した戸建ての需要が非常に強いとのことでした。
また、利回りも築23年の現在で12%の利回りがとれるので一度賃貸に出して数年後(築30年以内)にリフォームを追加して資金回収を行うのも一つの選択して考えています。
今回はノンバンクの利用ということで、私の借入の中でもっとも高い金利3.9%です。これは、地方の耐用年数超えに融資してくれた諸刃の剣でございます。
一方で頭金を30%以上入れており、融資期間を10年弱に設定しているので、それなりに元金返済は進んでいきます。
ノンバンクを毛嫌いするのではなく、金利というディスアドバンテージをいかにヘッジしながら組み立てるのかが重要です。
また、繰り返しになりますが不動産投資の方法や物件選びでの正解は人それぞれです。
居住地と離れた地方で投資をするのなら、リフォームに何度も足を運ぶことは難しいので、難易度の高い築古物件よりも古くても築年数30年以内でそれなりの状態の物件を買うのが私のスタイルです。そして、遅くとも築35～40年までに完済するのが鉄則です。
結局のところ、誰もが欲しがる完璧な100点満点の投資物件を手に入れることは初心者には難しいでしょう。今回の物件も人によって考えの差があるため、良いと思う人もいれば、悪いと思う人もいると思います。
そのような中であっても今回の戸建てのくらいのスペックであれば、初心者でも購入できると思います。
一緒に精進していきましょう！
その他の所有物件は、★コチラの記事 (LOVE浜松の所有不動産一覧) ★ をご覧下さい。
