副業について
副業という言葉が浸透してきたのはいつ頃からなのでしょうか。少し前までは、副業≒お金が必要な人、本業に集中できていない人などあまり良いイメージは無かったかと思います。
しかしながら、最近では副業を容認・推奨する会社も多く、サラリーマンがどんな副業を選ぶのかというネタはビジネス誌などでも頻繁に取り上げられるようになりました。今回は、副業で不動産投資がおすすめなのかについてを解説していきたいと思います。
私の副業歴
私は不動産投資をはじめるよりも前から副業には興味がありました。
まずは、労働収入として空き時間に「アルバイト」をしようと計画しましたが、勤務先のスケジュール調整と並行しながら、休日返上でバイトをするのは困難であることが確認されたため中止しました。勿論、収入は0円です。
次に、労働収入以外の収入を得たいと考えて「アフィリエイト」という当時流行したお勧め商品を紹介してネット販売することに挑戦しました。書籍を沢山購入してビジネスを始めようと進めましたが競合も多く、売上が立つ前に断念してしまいました。費やした時間は50時間ほどかと思います。これも収入は0円です。
続いて、手っ取り早く儲けたいという思いから、ハイリスク・ハイリターンと呼ばれる「先物取引」に挑戦しました。これも、勉強時間として50時間ほどを費やしました。しかしながら、勝ち負けの変動が大きく、300万円ほどの損失を出した段階で深追いせずに終了しました。
その後、金融商品での安定感が欲しいことから「オプション取引」に挑戦しました。同様に勉強時間は50時間ほどです。その結果、100万円ほどの利益を出すことが出来ましたが、相場の変動による不安感から、精神的に本業に集中できなくなる日も多くなり、この副業も止めることにしました。そして、辿り着いたのが「不動産投資」です。
副業としての不動産投資
不動産投資ですが、最初のイメージは単に危ないという印象でした。しかしながら、書店においてある書籍を手当たり次第に読んでいるうちに様々な購入戦略についての情報を得ることができ、知識が深まり、是非挑戦してみたいという気持ちに変わりました。
毎日2～3時間は物件を検索したり、業者とやりとりをしたり、本を読んだりなどしてたと思います。これは現在も同じよう続いています。トータルでは1000時間以上を不動産投資に時間を割いていると思います。よく不動産投資は不労所得などと言われますが、賢明な投資家は物件を購入するまでに沢山の労働をしているのが現状です。
不動産投資は管理業務やリフォーム業務を含めて外注の体制が整っているので、購入して満室化できれば自動操縦できるイメージです。大変なのは、1棟目を買うまでと、買ってから満室にするまでだと思います。精神的にも肉体的にも非常にハードですが、一度このステップを経験し、乗り越えると2棟目以降は非常にスムーズに運営していけるかと思います。そして、買い進めていくごとに知識量や行動力が身に付き、不動産投資での経営状態が良好になるかと思います。
最終的に私は副業(兼業)として不動産投資に辿り着きました。不動産投資について少し勉強してみて、どんどんと興味が湧いてくる方であれば、不動産投資の勉強と実践を繰り返しながら前に進めていけると思います。そのような方であれば、不動産投資は副業として大変おすすめできると思います。
不動産投資の魅力って何？
最近では身近な存在になってきている不動産投資ですが、実践している人はまだまだ少数だと思います。その理由はさておき、不動産投資の魅力についても解説していきたいと思います。
具体的には以下の通りです。
・収益が安定している
・融資を使える
・時間的な拘束が少ない
・事業者としての経験ができる
・ビジネスを展開していける
・脱サラという夢が持てる
・単純にカッコイイ
収益が安定している
不動産投資は賃貸契約を入居者さんと結んでいるので毎月の収益が安定しています。これは、株式投資など他の投資や事業にはない大きなメリットだと思います。また、契約期間も決まっていますので、退居についてもある程度は想定することができます。さらに、地域ごとに賃料相場があるため、賃貸需要が非常に乏しい地域でなければ適性家賃を設定することで入居が決まる可能性が高く、売り上げ見込みが立てやすい点もメリットかと思います。
融資を使える
収益不動産の金額は、一般的に1棟アパートとなると1000万円以上となります。これは大変高額だと思いますが、その不動産の価値を担保として融資を受けることができます。融資を受けることで、少ない資金でも物件を購入することができるようになり、資金効率が各段に上昇します。その分、多額の借入は返済不能となる可能性がありますので自身の金融資産・自己資金などをしっかり状況把握したうえで「身の丈に合った」物件を購入することが大切です。
時間的な拘束が少ない
不動産投資において、自身でリフォームや物件再生をするかどうかにもよりますが、一般的には運営が軌道に乗ってしまえば(満室稼働となれば)、あまり多くの時間的な拘束がなく収益を出すことができます。実際には、購入物件の選定、融資獲得、入居付け、修繕計画の作成、財務状況の確認など仕事も多いですが、サラリーマンのように朝から晩までの場所と時間の拘束ありません。また、多くの仕事の管理会社やリフォーム業者に外注できことも、時間的な拘束を生まない大きな要因になっています。
事業者としての経験ができる
不動産投資とは言いながらも、不動産賃貸事業を営む立派な事業者です。事業を行うなかで沢山の人達と出会い、様々な経営の判断を必然的にしていくことになります。良くも悪くも、サラリーマンでは体験できない事業者としての経験を得ることができます。
ビジネスを展開していける
不動産投資をしている人はまだまだ少数派です。実際に物件を運営してみたことによる収益や経験やスキル、知識や情報を自身のビジネスの起点にしていくことができると考えれます。それは情報配信で対価を得ることであったり、運用利益をもとに新しいジャンルのビジネスをしたりと多種多様に展開していけます。
脱サラという夢が持てる
不動産投資を突き詰めていき、脱サラしている人も一定数存在しています。今まで、専業大家の多くは資産家の家系の方が中心でしたが、最近では普通のサラリーマンから不動産投資を始めて専業大家として生計を立てている方もいます。ある程度の規模まで、物件購入を繰り返して、満室稼働を維持していけば、そんな夢を叶えられる可能性もあります。
単純にカッコイイ
不動産オーナというだけで、響きはカッコイイですよね。サラリーマンとしての繰り返しの日々の中に、不動産オーナーとしての自分がいることが自信やモチベーションとなり、日常生活が少しだけ頑張れる気がします。不動産投資を始めるには沢山の勉強と少しの勇気が要りますが、不動産投資は「成りたい自分」を叶える一つの有効な手段であると私は思います。
不動産投資って実際どうなの？
皆様は実際のところ、不動産投資に対してはどのようなイメージをお持ちでしょうか？
様々なイメージが浮かぶと思いますが、しっかりと準備して挑戦すれば儲かる可能性は高いですし、知識がなければ損失が発生します。一方で、しっかりと収益物件や融資について勉強したうえで「身の丈にあった物件」を選べば少なくとも大きな損失を抱える可能性は少ないと思います。
ここまでお付き合いをいただいたお礼に、私が最初に購入した1棟目のアパートについての実際の運営状況を公開します！！
1棟目アパートの概要
私が購入した1棟目のアパートの概要は下記の通りです。
所在地：静岡県浜松市中区の中心部寄り
購入価格：1700万円
利回り：11%
築年数：12年
世帯数：単身が4世帯+駐車場4台
家賃収入：16万円/月
銀行融資：フルローン
融資金利：3.3%
銀行返済：7.8万円/月
実際の運営状況はどうなの？
稼働率は年間98%ほどになると思います。常時満室を心がけ、2カ月前の退去予告を必須にすることで退居者が出た場合、すぐにクリーニングをかけて賃貸募集を行います。時期によりますが、過去5回ほど全て3週間以内には入居が決まっています。築年数がまだ浅めですので、大きな修繕費は要していませんが、外壁塗装など将来に向けて毎月の準備が必要な状況です。
実質家賃収入：188万円/年
銀行返済：94万円/年（返済比率50%)
管理費・税金・経費など：24万円/年
手残り：70万円/年
2019年の2年目の運営実績ですが、1700万円の投資で手取り70万円といったところでしょうか。1700万円の4%ほどの手取りとなっているのが現実です。運営状況にも次第ですが、「投資額の3～5%」ほどがアパート経営の手取りになるイメージです。この投資額に対するリターンですが、戸建て投資で上手く運用できれば遥かに上昇します。しかし、物件価格が300～700万円の戸建てですので、手残りの総額はアパートよりも低下します。また、1棟物のマンションであれば、投資額に対するリターンは低下しますが、投資額が大きい分、手残りの総額は上昇します。どこに重きを置くのかは個人の判断となります。
また、銀行返済には当然のことながら元本返済が生じています。仮に元本を返済額(94万円)の半分である47万円とするならば、実際には47万円+手残り70万円となりますので117万円ほどの収益を得られているということになります。その場合、1700万円の投資額に対するリターンは7%程になります。
7%であると14年程は元がとれない計算かと思いますが、実際はそうではありません。収益物件で低ロット(物件価格：～300万円以内)は手離れがよく、5～10年ほど安定稼働していれば残債も減り、周辺相場に合わせて売却を行えば利益の望める水準であると考えられます。また、ローン完済後は銀行返済がなくなるため、手残りが大幅に上昇し、利益が大きくなります。
不動産投資は同じ物件がひとつとして無いことが、難しい点でもあります。しかしながら、家賃相場は存在しており、しっかりと準備して実践することで、大方予想通りの結果がついてくる可能性が高いビジネスであると管理人は考えています。また、本業と同様に本気で取り組む気持ちがある人であれば、不動産投資は誰しもが挑戦し、成果を上げられるビジネスだと考えています。
不動産投資で脱サラすることは可能なの？
不動産投資での脱サラ、何だか憧れますよね！結論から申し上げると、不動産投資で脱サラは十分に可能だと思います。しかしながら、想像以上に家賃収入や投資額が必要になるということを肝に銘じる必要がありそうです。以下に解説していきます。
脱サラするのに必要な家賃収入は？
必要な家賃収入を考える前に、サラリーマンとして生活した場合の必要収入を考える必要があります。今回は、少し余裕を持って年収700万円のサラリーマンと同水準の生活となる家賃収入を考えます。ここで、年収700万円であれば年間の手取り額は約600万円ほどになります。つまり、不動産投資において、手残りの家賃収入の金額が年間600万円となるあたりが脱サラに必要な収入となります。
次に考えるのは、不動産投資で手取り600万円を実現するのに必要な家賃収入です。一般的な不動産投資の場合、家賃収入に占める銀行への返済額は50%、経費及び空室損は25%ほどになります。すなわち、家賃収入のうちの25%(4分の1)ほどが手残りの金額となります。今回は手取り600万円を想定しているので、その4倍となる2400万円の家賃収入が必要になります。
脱サラするまでに必要な投資規模は？
最後に考えるべきは、先ほどの年間2400万円の家賃収入を得るのに必要な投資額です。
利回り10%のアパートを買い進めた場合：2億4000万円
利回り12%のアパートを買い進めた場合：2億円
このくらいの規模を不動産投資で達成する必要があります。
不動産投資で脱サラするまでの目安期間は？
先ほどの投資総額2億円を短期で達成するのは、一般的なサラリーマンでは余程の自己資金をお持ちでない限り困難です。例えフルローンで物件購入できた場合でも、初期費用として2000万円ほどの手持ち資金が必要になります。
管理人としては、1000万円～3000万円ほどの1棟物件の購入と運営をサラリーマンと並行しながら繰り返していき、5-10年間ほどかけて投資総額2億円を達成することが現実的だと考えています。また、大きな物件を1つ、2つではなく、ロットの小さい1棟物件を複数所有することで様々なリスクヘッジになると考えています。
・不動産投資で脱サラは十分に可能
・脱サラには年間家賃収入で2400万円ほどが必要
・脱サラには投資総額で2億円～2億4000万円ほどが必要
・短期での脱サラは現実的ではない
・5-10年かけて複数棟を取得すれば、十分に脱サラできる可能性がある
今回は私の実体験を基に不動産投資について多方面から解説させていただきました。
最後までお付き合いをいただきありがとうございました。
