【銀行融資】日本政策金融公庫(旧国金)の不動産賃貸業に対するローンを徹底解説。その融資条件とは?

日本政策金融公庫とは?

日本政策金融公庫は、国が管轄する政府系の金融機関です。国家の政策の下、民間金融機関の補完を目的とし、社会のニーズに対応した融資を実行するために設置されています。その為、正式には不動産投資ローンではなく、不動産貸付業を営むための資金として事業性の融資を受けるという認識になります。今回は、政府系金融機関である日本政策金融公庫の不動産投資ローンについて解説していきます。

不動産投資ローンの申し込みに必要な属性は?

日本政策金融公庫の融資は、申込者に年収制限など一律の基準を設けていません。その為、年収が低い方・自営業者・フリーランスなどであっても問題なく融資を受けることができます。一方で、不動産貸付業への融資となるため、どんなに自己資金や属性が優れる方であっても投機性の強い物件に関する融資やしっかりとした事業計画書を提出できない方への融資は見込まれないなど通常の金融機関とは異なる側面を持ちます。

不動産投資ローンの融資条件は?

金利
有担保で融資を受ける場合:1.2~2.1%
無担保で融資を受ける場合:2.1~2.8%
これを基準として、申し込み者の状況により金利が優遇されていきます。

融資エリア
全国で融資が可能です。ただし、住居地から遥かに離れたエリアの物件購入時は何故そこで事業を営む必要があるのかなど説明が求められることがあります。

保証人について
連帯保証人は原則不要です。独身の方でも物件購入ができます。

融資期間について
原則10年以内。
以前は一部の制度を活用して、若者・高齢者・女性などに対して20年の期間で融資をしていましたが、現在は不動産貸付業への融資は原則として10年に変更となりました。

2021年6月現在
首都圏(東京都内の6店舗で確認)では以下の耐用年数以内で融資を実行しています
・木造:20年-耐用年数かつ10年以内
・軽鉄:20年-耐用年数かつ10年以内
・重量鉄骨:30年-耐用年数かつ10年以内
・RC:40年-耐用年数かつ10年以内

地方(静岡県内の2店舗で確認)
・耐用年数は問わず
・最大で10年以内かつ1000万円以内

耐用年数について
原則、法定耐用年数以内。
以前は耐用年数以上の期間で取り組みが可能でしたが、首都圏エリアを中心に耐用数以内の期間しか承認を得られない状況に変わりました。一方で、一部の地方では未だに築年数を問わず融資をしている支店もあります。

物件の評価方法について
収益性評価が中心となります。事業者への融資となりますので、10年の融資期間で毎月の家賃収入が返済額を上回ることが必要になります。利回りが高い物件であればフルローンの可能性もありますが、その場合も借入額に対してある程度の自己資金を用意していることが前提となります。

日本政策金融公庫の不動産投資ローンはどのような物件に使えば良いの?

日本政策金融公庫の不動産貸付業への融資姿勢は地域や支店によって大きく差があるため一概には言えません。一方で、事業実績がない方に対して最初から高額の融資を出すことは非常に稀であることは事実です。そのため、物件価格の低い「戸建て」や「区分マンション」の購入に用いるのが現実的だと思います。

仮に、築古物件への融資が得られる状況であるならば築古の「戸建て」は収益性が高く投資効率が良いため、非常に面白い選択だと思います。反対に、築古の融資が難しい支店であるならば耐用年数が長く、物件価格の低い区分マンションが主な購入候補となります。実際、管理人の周囲には日本政策金融公庫を活用して築古の「戸建て」のみを複数取得して、月額100万円以上の家賃収入を達成している方も実在します。また、金利は高くなってしまいますが無担保での融資も可能なので「共同担保」としての物件を早めに取得したい場合に活用することも一つの選択肢だと思います。

追記:運転資金の調達について柔軟に対応していただける印象です。
不動産投資の運転資金については★コチラの記事★をご覧ください。

政府系金融機関からの事業性融資ということで、ケースバイケースと言ったところかもしれませんが、まずは自宅から最寄りの支店で融資の諸条件を確認してみると良いかもしれません。

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私も実際に借入可能額を審査していただいたことがありますが、審査は無料なので新たに不動産投資を始めたい方は是非一度、借入可能額をチェックしてみてください。

既に不動産投資ローンを利用している方に対しても、低金利での借り換えを複数銀行へ打診可能なので併せてご検討ください。

本日は日本政策金融公庫の不動産投資ローンについて解説させていただきました。

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