戸建て投資とは？
不動産投資の中で流行している投資法の一つに「戸建て投資」があります。この戸建て投資は主に築古で低価格となった戸建てを取得し、リフォームなどを実施したうえで賃貸に出す方法です。この手法は、20代・30代の若年者など、自己資金や属性が潤沢でない方が中心となり行われています。戸建て投資は、アパートと違い独立した家屋ですので、駐車場や庭が付いていて便利であったり、ペットの受け入れが容易であったりと独自の優位性があり、供給に対して需要が多いと言われています。今回は、そんな戸建て投資について解説していきたいと思います。
戸建て投資の種類について
戸建て投資には、2つの代表的なパターンがあります。
パターン1：戸建て投資(非積算タイプ)
パターン2：戸建て投資(有積算タイプ)
これらは両方とも築古の戸建てを購入する方法ですが、その戸建ての立つ「土地」に積算評価がでるのかどうかで値段や特徴が異なります。簡単に説明すると、「パターン1」は市街化調整区域や非線引き区域に立地する物件であり土地の評価が非常に乏しいが物件価格は非常に安い物件です。「パターン2」は市街化区域に立地する物件で路線価の設定があり、土地の評価がしっかりと出ますが、価格は築古であっても相場並みに維持されている物件です。
先ずは、パターン1の戸建て投資(非積算タイプ)について儲かるのかを解説していきます。
戸建て投資(非積算タイプ)の物件概要
代表的な戸建て投資(非積算タイプ)の物件概要を示します。
物件種別：戸建て
築年数：35年
所在地：地方の非線引き区域、市街化調整区域
間取り：3LDK
物件価格：200万円
リフォーム費用：100万円
駐車場：2台確保
上記のような物件を取得し、リフォームしていきます。
そして、月額家賃を5万円ほどでに設定して入居者を募集します。
その場合の利回りは下記の通りです。
物件価格+リフォーム費用：300万円
年間家賃収入：60万円 (5万円×12カ月)
利回り：20%
現金購入した場合であれば、単純計算で5年で元がとれてしまいます。そして、借金を必要とせず、非常に効率的な投資法なので実践者が多いのも納得なのではないでしょうか。しかしながら、この手法はメリットだけなのでしょうか？以下にこの戸建て投資(非積算タイプ)の特徴と私の私見を書いていきます。
戸建て投資(非積算タイプ)のメリット
・利回りが非常に高く投資効率が良い
・無借金で経営するので、返済不能になるリスクがない
・リフォームなど修繕や運営のスキルが身につく
・初心者でも入居付けできる可能性が高い
リスクを最小限にして、最大限の投資効率を狙いたいのであれば、この戸建て投資(非積算タイプ)は非常に優れた手法であると思います。利回り20%で満室稼働させるのは、1棟アパート・マンションでは困難だと思います。
戸建て投資(非積算タイプ)のデメリット
・資金効率が悪い
・リフォーム費が想像以上にかかる場合がある
・最終的な出口戦略は多くない
融資を使わずに物件を購入するため、資金効率が悪く、投資した300万円を回収するのに最短でも5年を要します。反対に、元の資金300万円を諸費用として、融資を利用し、3000万円程度の優良な1棟アパートを購入していれば、2-3年ほどで300万円を得ることができます。300万円まで資金が回復すれば、新たな物件の購入に挑戦することも可能となります。また、築古の戸建ては、リフォーム費用が想像以上にかかる場合がありますので慎重に見積もりが必要です。出口戦略としては、土地としては売れにくいので他の投資家へ売却するか、修繕を繰り返して朽ちるまで賃貸物件として活用するといった選択肢があります。
戸建て投資(非積算タイプ)についてのまとめ
戸建て投資(非積算タイプ)は、投資効率が非常に良く、金額も安いため、リスクを最小限に抑えることができます。そのため、不動産投資の初心者が経験を積むのには大変良い選択だと思います。しかしながら、低ロットかつ融資を利用しないでの購入が原則となりますので、資金効率は悪く、ゆっくりスピードでの資産形成となることは念頭において始めるべきかと思います。管理人としては、1棟物件を融資を利用して買い進めてから、戸建て投資を賃貸経営の中に取り込む形で開始すると良いのではないかと考えています。
本日は戸建て投資(非積算タイプ)は儲かるか？について、解説いたしました。
繰り返しになりますが、戸建て投資の代表的なパターンは下記の通りです。
パターン1：戸建て投資(非積算タイプ)
パターン2：戸建て投資(有積算タイプ)
次に、解説するパターン2：戸建て投資(有積算タイプ)は、市街化区域に立地する物件で路線価の設定があり、土地の評価がしっかりと出ますが、価格は築古であっても相場並みに維持されているような物件です。
戸建て投資(有積算タイプ)の物件概要
代表的な戸建て投資(有積算タイプ)の物件概要を示します。
物件種別：戸建て
築年数：35年
所在地：地方の市街化区域、路線価有り
間取り：3LDK
物件価格：500万円
リフォーム費用：100万円
土地評価：500万円
駐車場：2台確保
上記のような物件を取得し、リフォームしていきます。
そして、月額家賃を7.5万円ほどに設定して入居者を募集します。
その場合の利回りは下記の通りです。
物件価格+リフォーム費用：600万円
年間家賃収入：90万円 (7.5万円×12カ月)
利回り：15%
現金購入した場合であれば、単純計算すると7年ほどで元がとれますが、土地の価値を加味すれば買ってからは資産が積みあがるイメージかと思います。土地の評価が出るのでノンバンクなどから融資をひいて購入することも可能です。大きな借金を必要とせず、利回りも15%ほど出ますので実践者が多いのも納得なのではないでしょうか。しかしながら、この手法はメリットだけなのでしょうか？以下に、この戸建て投資(有積算タイプ)の特徴と私の私見を書いていきます。
戸建て投資(非積算タイプ)のメリット
・利回りが高く投資効率が良い
・購入時から積算評価額を上回っており、資産形成に有利
・リフォームなど修繕や運営のスキルが身につく
・初心者でも入居付けできる可能性が高い
土地という担保を基礎とすることでリスクを最小限にして、同時に投資効率も高いこの戸建て投資(有積算タイプ)は、非常に優れた手法であると思います。利回り15%で満室稼働させるのは、1棟アパート・マンションでは難易度が高くなります。また、完済後は土地の価値を活かして、共同担保としての活躍も期待されます。
戸建て投資(非積算タイプ)のデメリット
・資金効率が悪い
・リフォーム費が想像以上にかかる場合がある
ロットが低いため資金効率が悪く、投資した600万円を回収するのに時間を要します。反対に、元の資金600万円を諸費用として、融資を利用し、6000万円程度の優良な1棟アパート・マンションを購入していれば、2-3年ほどで600万円を得ることができます。600万円まで資金が回復すれば、新たな物件の購入に挑戦することも可能となります。また、築古の戸建ては、リフォーム費用が想像以上にかかる場合がありますので慎重に見積もりが必要です。出口戦略としては、土地として売れる、投資家にも売れる、実需にも売れると幅広くとれると思います。
戸建て投資(非積算タイプ)についてのまとめ
戸建て投資(有積算タイプ)は、投資効率が良く、金額も安く、土地の担保価値もあるため、リスクを最小限に抑えることができます。そのため、不動産投資の初心者が経験を積むのには大変良い選択だと思います。しかしながら、低ロットであるため、資金効率は悪く、資産形成のスピードは速くありません。管理人としては、最初から1棟物件を買えない方、もしくはリスク面を考慮して最初から1棟物件を買う気がない方であれば、まずはこの戸建て投資(有積算タイプ)から不動産投資をスタートさせるのが良いと思います。
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本日は戸建て投資の物件タイプとその特徴について、解説いたしました。
