皆様、こんにちは！
LOVE浜松 (@Love_Hamamatsu_) です。
いつも応援のメッセージや融資情報のご提供をありがとうございます。
初めてブログをご覧いただく方に向けて簡単に自己紹介させていただきます。
私は東京都品川区に在住する、30代前半の大家です。
20代後半から地方の1棟物件を中心に不動産投資をしています。
対象エリアを東海地方と北関東に設定して賃貸経営を実践しています。
現在、アパート2棟、戸建賃貸3棟、区分マンション1室を所有しています。
不動産投資による経済的自由を目標にして日々奮闘しています。
現在の所有物件
2023年9月現在の所有物件をリスト化しました。
今月は所有物件が満室となりました。
合計の家賃収入は月額で50万円程となります。
ここにから28万円程の返済があります。
返済比率は50%後半と少し高めの水準になっています。
主に戸建賃貸の融資期間を10年前後に設定していることが原因です。
一方で30代のうちに複数物件の借入を完済することが出来ます。
所有物件の悩み
所有物件が増えるほど入退去の数は必然的に増加します。
修繕やトラブルも世帯数が増えると発生が増加します。
このストレス耐性が大家業には求められます。
多方面からどう物件運用するのかを考えていくことが求められます。
物件購入後の主な選択肢は以下の通りです。
・修繕を繰り返して物件が使える限り賃貸を継続する
・一定の築年数まで賃貸を継続して最後は土地として売却する
・大規模修繕が必要になる前に売却する
・税制面で有利となる長期譲渡の期間に合わせて売却する
・完済を目指して共同担保として活用する
・新規の賃貸募集を行わずに土地とした後に新築を立てる
多数の選択肢の中から物件ごとに戦略を立てる必要があります。
所有物件ごとの戦略
先ず戦略で大事なことは路線価を基準とした土地値の有無です。
路線価がある物件であれば金融機関の担保価値があるからです。
北関東など首都圏から少し外れても一定の評価を得られる可能性があります。
また同時に将来も中長期的に賃貸経営に向く可能性があります。
このような物件は長期保有しておくのが第一選択だと考えられます。
反対に土地値がない物件はどうでしょうか？
こちらは利回りベースで資金回収したら売却が良いと考えられます。
高い利回りで運用して一定の利回りで売却するのが主流です。
戸建賃貸であれば15～20%程で運用して10%で売却するのは王道です。
このように様々な戦略を事前に検討することは大切です。
ハイブリッド戦略
個人的にオススメの戦略は賃貸と売却を複合したハイブリッド戦略です。
ハイブリッド戦略の流れ
① 物件を購入する
② 長期譲渡となる期間までは賃貸稼働させる
③ 長期譲渡のタイミングで高値売却に出す
④ 売却期間中も賃貸を継続する
ここで大切なのは賃貸の継続と高値での強気の売却です！
賃貸中のため売れなくても良いが高値なら売っても良いというスタンスです。
賃貸中の効果：安定した資産形成ができる
売却の効果：売却時には大きな利益が得られる
どちらの場合も不動産投資による恩恵を受けることが出来ます。
ハイブリッド戦略の準備
ハイブリッド戦略には2つの準備が必要となります。
先ずは、賃貸の満室稼働を実践することです。
収益不動産は満室で売ることが最も高値で売りやすくなります。
その為、満室の入居状況となるよう取り組むことが大切です。
続いては、所有物件の売却相場を知ることです。
不動産には地域や物件種別ごとに独自の相場があります。
事前に所有物件の査定を行い価値を把握しておくことが大切です！
所有不動産の価値を知るころで売却が可能なレンジの見極めができます。
まとめ
この記事では不動産投資における戦略について解説しました。
不動産投資には多数の戦略があります。
土地値の有無で保有か売却かを考えるのは一つの選択肢です。
また、賃貸継続と売却を併せたハイブリッド戦略を提唱しました！
ハイブリッド戦略には満室経営と物件価値の把握が大切です。
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この機会に是非一度、物件査定をお試ししてみてはいかがでしょうか？
本記事が皆様の不動産投資に役立つと幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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